以文本方式查看主题 -  安易免费财务软件交流论坛  (http://anyi.net.cn/bbs/index.asp) --  财务专业知识交流  (http://anyi.net.cn/bbs/list.asp?boardid=10) ----  [原创]合作开发相关税费问题  (http://anyi.net.cn/bbs/dispbbs.asp?boardid=10&id=23437)

--  作者：iabc3000 --  发布时间：2009/8/10 11:10:53 --  [原创]合作开发相关税费问题 我公司为国有企业，现拟转让一宗无偿划拨土地（有土地使用证），设想与房地产开发公司合作开发。方案一：由房地产开发公司支付我公司土地转让费；方案二：按比例分得一部分开发产品（包括商用和住宅）。请问：以上事项都须涉及那些税费，由谁支付?会计业务如何处理？

--  作者：iabc3000 --  发布时间：2009/8/10 11:12:02 --   作为国有企业转让国有划拨土地涉及诸多政策限制，建议咨询相关政策。 如果能按预期顺利转让，就业务处理而言：⑴方案一情况下，你单位涉及转让土地使用权，应该缴纳营业税、与营业税相关的城市维护建设税及教育费附加、土地增值税，转让收益还涉及企业所得税，还有转让合同涉及印花税。会计处理方面，如果原来土地使用权是作为无形资产核算，则将其转让收入计入其他业务收入，将其成本及所发生的相关税费（包括应该补缴的土地出让金等）计入其他业务支出；如果原来该划拨土地是作为固定资产核算，则将其账面价值转入固定资产清理，所发生的税费借记“固定资产清理”，贷记“银行存款”等；所取得收入，借记“银行存款”等，贷记“固定资产清理”。 ⑵方案二情况下，可能有多种形式，但究其实质可归为三种常见情况：①作为投资，分配利润；②转让土地使用权换取开发产品；③吸收资金建造不动产后分配不动产。 但所涉及的税种与方案一大致相同，但主要涉及营业税、土地增值税和企业所得税。营业税方面，除暂行条例及其实施细则外，主要应依据或者比照国家税务总局关于印发的《营业税问题解答（之一）》（国税发[1995]156号）、《关于合作建房营业税问题的批复》（国税函[2005]1003号）、《关于合作建房营业税问题的批复》（国税函[2004]241号）等文件的相关规定；土地增值税方面，除暂行条例及其实施细则外，主要可依据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）；企业所得税方面，除了企业所得税法及其实施条例外，主要可按照国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第三十六、三十七条的规定办理。 方案二的会计处理，仍然要视其业务实质，具体分析。如果属于投资，应该按以非货币自产投资的相关规定进行处理；如果属于转让土地使用权，可以按前述⑴的方式处理；如果属于以物易物，可以按照非货币性资产交换的相关规定进行业务处理；如果是吸收资金建房后分配房产的，还可能涉及销售不动产业务。